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13 de Agosto de 2022

[Modelo] Requerimento de substituição da penhora de bem imóvel - nulidade da penhora do imóvel

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Meritíssimo Juiz,

Segundo o Art. 847 do Código de Processo Civil, o EXECUTADO pode requerer a substituição do bem, no prazo de 10 (dias), contados da intimação da penhora, incumbindo-lhe, “in verbis”:

“Art. 847. O executado pode, no prazo de 10 (dez) dias contado da intimação da penhora, requerer a substituição do bem penhorado, desde que comprove, que lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.

§ 1º. O juiz só autorizará a substituição se o executado:

I - comprovar as respectivas matrículas e os registros, por certidão do correspondente ofício, quanto aos bens imóveis;

...

§ 2º. Requerida a substituição do bem penhorado, o executado deve indicar onde se encontram os bens sujeitos à execução, exibir a prova de sua propriedade e a certidão negativa ou positiva de ônus, bem como abster-se de qualquer atitude que dificulte ou embarace a realização da penhora.”

Após os “10 (dez) dias”, do Art. 847, entrementes, a nomeação, em substituição, depende, adicionalmente, de justificativas, que a tornem aceitável, juridicamente, conforme o Art. 848, subsequente, “in verbis”:

“Art. 848. As partes poderão requerer a substituição da penhora se:

I - ela não obedecer à ordem legal;

II - ela não incidir sobre os bens designados em lei, contrato ou ato judicial para o pagamento;

III - havendo bens no foro da execução, outros tiverem sido penhorados;

IV - havendo bens livres, ela tiver recaído sobre bens já penhorados ou objeto de gravame;

...

VII - o executado não indicar o valor dos bens ou omitir qualquer das indicações previstas em lei.”

O EXECUTADO destaca, neste ínterim, o descumprimento da lei (Art. 848, II), evidente, pois, às fls..., requereu o CONDOMÍNIO EXEQUENTE:

“... Que seja realizada a penhora do imóvel de propriedade do executado, na Rua..., determinando-se... Para que possa ser levado a leilão” (grifo nosso).

A Certidão de Propriedade - acompanhada do inteiro teor de documentos registrários, de fls... -, diz que o imóvel não é “propriedade do executado“, exatamente. O EXECUTADO é promitente comprador, tão somente.

Portanto, a “Penhora”, de fls..., descreve bem imóvel impossível de expropriar, nestes autos, completamente. É que, no título executivo - ou seja, na r. Sentença, transitada em julgado -, Fulano de Tal e sua mulher, Fulana (espólio), vendedor e vendedora, promitentes, são ausentes.

O EXECUTADO ainda esclarece, que a Escritura de Compra e Venda, definitiva, não existe. E que, a tanto, também falta o registro da partilha, do inventário de Fulana (espólio).

Bernardo César Coura, especialista eminente, in Promitente vendedor também responde por débitos de condomínio gerados após a posse do comprador” (1), clareia o direito, que resolve este incidente, em debate, de nulidade da penhora, “in verbis”:

“A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de contrato de promessa de compra e venda não levado a registro, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de condomínio posteriores à imissão deste último na posse do imóvel.

...

Para a Terceira Turma, há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador, para a ação de cobrança dos débitos condominiais posteriores, à imissão na posse.

Penhora

O relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou que, naquele outro caso julgado não se desconstituiu a penhora sobre o imóvel, que ainda constava como propriedade do promitente vendedor. Isso poderia aparentar uma contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.

Para o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação. “O promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda”, afirmou. Dessa forma, acrescentou, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel, e restariam à execução apenas os bens pessoais do promitente comprador, se existissem.

Propter rem

O ministro entende que esse resultado não está de acordo com a natureza e a finalidade da obrigação propter rem – aquela que recai sobre a pessoa, por causa da titularidade do direito real, em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a simples promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.

...

Dualidade

Aplicando a teoria da dualidade da obrigação, o ministro ressaltou que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio – no caso, o promitente comprador. Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.” (grifos nossos)

A Ação de Cobrança era em face de todos os promitentes – e não apenas do EXECUTADO -, em razão da legitimidade passiva “ad causam”, concorrente.

A permanecer a penhora, como está agora, os vendedores, promitentes, devem ser citados, para, querendo, opor os “Embargos de Terceiro”, competentes (CPC, Art. 674). O EXECUTADO, nesta quadra, é o titular de promessa registrada, cuja intimação incumbe ao CONDOMÍNIO EXEQUENTE (CPC, Art. 799, Inciso III), “in verbis”:

“Art. 799. Incumbe ainda ao exequente:

...

III - requerer a intimação do promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada”

Cicrana é companheira do EXECUTADO, em regime de união estável, conforme os inclusos documentos. Pois então, também deve ser intimada, pessoalmente, sob pena de invalidade da penhora, por ser co-titular dos direitos da “Promessa”, da metade.

Todavia, a solução mais adequada não é seguir a penhora. Melhor decretar-lhe a nulidade (CPC, Art. 851, I). Em substituição, a segunda penhora, de ora, deve incidir sobre a “Promessa”; os direitos desta; o bem de décima classe.

Isto inclui os frutos, que, no caso, consistem na renda de aluguel. Vem à calha um precedente, "verbis":

“AGRAVO. EXECUÇÃO. PENHORA SOBRE RENDIMENTOS DE ALUGUEL DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE... DIFICULDADES FINANCEIRAS ATUAIS DO EXECUTADO. FIXAÇÃO DE PENHORA SOBRE PARTE DA RENDA MENSAL. POSSIBILIDADE... RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É necessário fazer um temperamento, entre o princípio da execução menos gravosa, para o devedor, e o princípio da utilidade da execução, de forma a assegurar a satisfação do crédito, em tempo célere, em execução equilibrada. Desse modo, em busca da satisfação do crédito, mostrar-se possível que a penhora recaia sobre parte das parcelas de aluguéis, em prol do devedor"

(in TJSP, AI 0057194-42.2011.8.26.0000, VU, Rel. Adilson de Araújo, J. 24.05.2011)

A via, de substituição da penhora, pagará os direitos do CONDOMÍNIO EXEQUENTE, com rendimentos de contrato de locação provenientes. Os depósitos mensais serão judiciais, até o “quantum debeatur”, integralmente.

É um modo suportável, para o EXECUTADO, que a utilidade da execução não ofende, da eventual nomeação de outros bens penhoráveis, em reforço, sem embargo.

Ante todo o exposto, o EXECUTADO requer, com fundamento nos Art ´s 847; 848, II; e 851, I; todos do Código de Processo Civil, que se declare a nulidade da primeira penhora (Termo de Penhora, fls...), substituindo-se o bem imóvel, de antes, pelos direitos da promessa imobiliária (Certidão de Propriedade e inteiro teor de documentos registrários, fls...)

Incluem-se os frutos, por aluguéis. A renda é futura, em que pese, nada obsta que o “Termo” a declare, mercê de consectário dos direitos da promessa.

P. Deferimento.

(1) Jusbrasil, 05.08.2016, http://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/370329145/promitente-vendedor-tambem-responde-por-debitos-de-condomínio-gerados-aposaposse-do-comprador

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